8月28日，国家金融监督管理总局会同人民银行、住建部等部门发布了五项房地产融资管理制度，覆盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款以及信托公司开展房地产领域业务的管理办法。新规着眼市场形势和未来发展，旨在与现有制度衔接，形成适应房地产新模式的融资框架。

总体上，新规强调以项目为中心、主办银行制度和资金封闭管理，金融支持覆盖开发、建设、销售与运营各环节。具体要点包括：

- 个人住房贷款：对与居民购房直接相关的规则作出多项调整。明确贷款期限上限为40年；贷款期限在1年以内的，可采取到期一次还本付息或按月还本付息，超过1年的按月还本付息。贷款发放时点对现房为销售备案后，对预售房则调整为竣工备案后发放，预售贷款资金须通过受托支付汇入预售资金监管账户；二手房交易在落实担保条件后方可放款，并允许在一定条件下实现“带押过户”。对借款人月房贷支出与收入比设上限为50%（含），月所有债务支出与收入比上限为60%（含），首付款比例可由贷款人根据当地市场、项目情况及借款人信用和偿付能力合理确定。银行需独立开展授信审批与尽职调查，强化对开发商、中介、评估和担保机构的管理，不得与非法中介合作。新办法自印发起施行，1998年旧办法废止；对新规施行前已取得预售许可证的项目，可按原规定执行。

- 商品住房开发贷款：突出以单个项目为管理单元，要求采取主办银行模式，每个项目仅确立一家主办银行并在主办银行处开立资金账户，项目期内相关资金纳入账户管理且主办银行与资金账户在贷款结清前原则上不得变更。预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年、最长不超过7年。通过该办法发放的开发贷款项目将纳入房地产融资协调机制的“白名单”管理，扩展白名单政策覆盖面。

- 商业地产贷款：按开发、购买、运营三个阶段分别管理，依据阶段不同明确贷款用途、期限、客户准入和管理要求。条款示例包括：用于开发的贷款期限原则上不超过7年；用于购买的贷款一般不超过10年、最长可达15年；经营性物业贷款则根据其现金流和风险设置相应期限与管理规则。

- 城市更新与信托业务：新规对城市更新项目贷款和信托公司开展房地产领域信托业务提出管理要求，要求按项目特点和资金流向实施风险控制和合规管理，使信托业务与项目融资更加规范和可控。

监管部门表示，这五项制度在梳理既有政策的基础上，明确了融资管理原则和流程，有利于规范资金使用、保障购房人权益、优化贷款结构并更好匹配房地产发展新模式。